SK리츠는 단기 트레이딩으로 큰 수익을 노리기에는 재미가 없는 종목에 가깝다. 상장 이후 주가 흐름을 놓고 보면 공모가 주변을 크게 벗어나지 못한 채 박스권을 이어왔고, 차트만 보면 “이게 맞나” 싶은 구간이 적지 않다. 하지만 30년 가까이 시장을 보면서 느낀 건, 이런 리츠들은 애초에 단기 가격 탄력이 아니라, 시간과 배당이 수익을 만들어 주는 구조로 접근해야 후회가 적었다는 점이다.
그래서 SK리츠를 보는 관점은 단순하다. 금리가 여전히 높은데 배당수익률이 5% 정도밖에 안 되는 구간에서는 굳이 서두를 필요가 없고, 금리 피크아웃이 분명해지면서도 주가가 5,000원 근처 혹은 그 아래로 눌려 있을 때, 포트폴리오의 3~5% 정도만 천천히 채워 간다는 느낌으로 접근하는 게 낫다. 이후 금리 인하와 함께 리츠 섹터 전체가 다시 평가를 받는 시기가 오면, 그때는 배당을 몇 년 받은 것에 더해 주가가 한 단계 위 박스로 이동하는 정도만 나와도, 보수적인 인컴 투자자 입장에서는 충분히 만족할 만한 결과가 될 가능성이 높다고 정리해 두고 싶다. (2026. 01월)
목 차
■ 주요 사업 내용
SK리츠는 2021년 상장한 위탁관리부동산투자회사로, 오피스 빌딩(서울 SK서린빌딩 등)과 전국 SK에너지 주유소, 물류센터 등에 투자해 임대수익을 배당하는 리츠다.
다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공. 투자대상 부동산은 서울 종로구소재 SK서린빌딩, SK U-타워, SK에너지 주유소, 종로타워, SK하이닉스 수처리센터 등이 있으며, 클린에너지위탁관리부동산투자회사, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 지분 100% 보유.
- 핵심 자산:
- 서울 SK서린빌딩(본사 사옥), 전국 SK에너지 주유소, 일부 물류·오피스 자산 등.
- 사업 목적:
- 임대료·마스터리스(장기 임대계약) 수익을 기반으로 정기적인 배당을 투자자에게 지급.
■ 최대주주 : SK(30.10%)
■ 주요주주 : 미래에셋자산운용(16.15%), 새마을금고중앙회(5.75%)
■ 사업 구조 ∙ 수익모델 ∙ 성장전략
▶ 수익 구조·사업 부문
- 오피스 임대: SK서린빌딩 등에서의 임대료·관리비 수입.
- 주유소·리테일 임대: SK에너지 주유소 네트워크 임대료.
- 기타: 물류센터·기타 상업용 부동산 임대 수익.
※ 공시 요약에서는 부문별 매출·영업이익 비율이 세부 공개되지 않아, 정확 비율은 “자료 없음”으로 둔다.
▶ 국내·해외 매출원
SK리츠는 국내 부동산에 투자하는 리츠로, 매출·임대수익은 전부 국내에서 발생하며 해외 자산·매출은 없다.
▶ 경쟁사 비교
| 구분 | 리츠 | 주요 자산 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 국내 | SK리츠 | 오피스·주유소 | SK그룹 계열, 분기 배당 |
| 국내 | 롯데리츠 | 리테일·마트 | 롯데쇼핑 점포 위주 |
| 국내 | 이지스밸류리츠 등 | 오피스·상업시설 | 다양한 오피스·리테일 자산 |
| 해외 | 미국·싱가포르 리츠 | 오피스·물류·리테일 | 글로벌 다변화·장기 배당 |
▶ 성장전략·리스크
- 성장전략
- SK그룹 계열 오피스·주유소·물류 자산 편입을 통해 운용자산(AUM) 확대, 배당 안정성 강화.
- 장기 임대계약·마스터리스 구조로 공실 리스크를 줄이며, 꾸준한 배당을 목표.
- 리스크
- 국내 상업용 부동산 경기·임대료 수준·금리 수준에 직접 노출.
- 높은 레버리지 구조에 따른 이자비용·차입 재조달 리스크.
■ 재무 현황 및 수익성 분석
| 구 분 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 422 | 384 | 346 |
| 영업이익 | 408 | 365 | 327 |
| 영업이익(발표기준) | 408 | 365 | 327 |
| 당기순이익 | 243 | 212 | 187 |
| 자산총계 | 32,633 | 33,158 | 32,840 |
| 부채총계 | 16,246 | 16,057 | 15,535 |
| 자본총계 | 16,387 | 17,101 | 17,306 |
| 자본금 | 1,381 | 1,454 | 1,476 |
| 부채비율 | 99.14 | 93.9 | 89.77 |
| 유보율 | 1,086.67 | 1,075.85 | 1,072.78 |
| 영업이익률 | 96.58 | 95.13 | 94.43 |
| 순이익률 | 57.5 | 55.4 | 54.14 |
| ROA | 0.79 | 0.65 | 0.57 |
| ROE | 1.7 | 1.27 | 1.09 |
| EPS(원) | 88 | 76 | 63 |
| BPS(원) | 5,933 | 5,879 | 5,864 |
| DPS(원) | 70 | 202 | 66 |
| PER | 55.89 | 61.12 | 78.97 |
| PBR | 0.83 | 0.79 | 0.85 |
| 발행주식수 | 276,189 | 290,869 | 295,119 |
| 배당수익률 | 1.42 | 4.37 | 1.32 |
- 최근 재무제표
연결·분기 데이터 상으로는 임대수익에서 이자비용·운영비를 제하고 안정적인 순이익·현금흐름을 창출하는 구조이나, 리츠 특유의 회계 처리(평가손익 등)로 연도별 변동성이 존재한다. - 재무비율·건전성
재무건전성은 국내 상장 리츠 중 상위권 AA- 신용등급, 자산 5.3조 원 규모라는 점에서 상대적으로 안정적이지만, 금리·부동산 사이클 영향을 피할 수는 없다.
■ 배당 및 주주환원 정책 (전자공시 기반)
| 기준일 | 주당배당금 | 액면배당률 | 시가배당률(대략) |
| 2025년 09월 | 66 | 13.2 | 5% 수준 예상 |
| 2025년 06월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2025년 03월 | 70 | 14 | “ |
| 2024년 12월 | 66 | 13.2 | 약 5% 내외 |
| 2024년 09월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2024년 06월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2024년 03월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2023년 12월 | 91 | 18.2 | 약 4~5% |
| 2023년 09월 | 91 | 18.2 | “ |
| 2023년 06월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2023년 03월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2022년 12월 | 66 | 13.2 | 약 1.1~1.2% |
| 2022년 09월 | 66 | 13.2 | “ |
| 2022년 06월 | 70 | 14 | “ |
| 2022년 03월 | 71 | 14.2 | “ |
- 최근: 1분기 70원, 이후 66원 수준 분기 배당, 현재 추정 배당수익률 약 5.0~5.3%.
- 주주환원은 구조적으로 “90% 이상 배당”을 전제로 하는 리츠 법 구조에 의해 뒷받침된다.
자사주 매입·소각은 일반 리츠에서 드문 편이며, SK리츠의 경우도 별도 대규모 자사주 프로그램은 확인되지 않는다.
■ 산업 ∙ 경영환경 (SWOT)
- SK리츠는 비주거용 건물 임대업(오피스·주유소·물류)에 속하며, 국내 상업용 부동산 임대 시장과 금리 환경에 크게 영향을 받는다.
- 리츠 시장은 금리 고점기에 주가·PBR이 크게 할인받다가, 금리 인하기·부동산 안정기에는 배당수익률+PBR 리레이팅을 함께 누리는 패턴이 반복된다.
▶ 민감도:
- 금리: 이자비용·할인율·투자수익률에 직접 영향. 금리 상승기는 리츠 가격에 역풍, 금리 인하는 순풍.
- 부동산 시장: 공실률·임대료 레벨·자산 가치에 영향을 미치며, 특히 오피스·주유소 수요와 밀접.
| 구 분 | 주 요 분 석 내 용 |
|---|---|
| 강점 (Strengths) | – SK리츠는 서울 중심가 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 네트워크 등 우량 오피스·리테일 자산에 투자해, 안정적인 임대 수익 기반을 확보하고 있다. – 자산규모 5.3조 원, NICE·한기평 기준 AA- 신용등급으로 국내 리츠 중 상위권 재무 신용도를 보유한다. – 분기 배당 구조와 5% 안팎의 배당수익률은 인컴형·보수적 투자자에게 매력적인 현금 흐름을 제공한다. – SK그룹 계열 리츠로서 향후 그룹 내 자산 편입 기회·장기 임대계약 구조에서 안정성을 기대할 수 있다. – 장기 마스터리스 계약을 활용함으로써 단기 공실·임대료 변동 리스크를 완화하는 구조를 갖추고 있다. |
| 약점 (Weaknesses) | – 대부분의 자산이 국내 오피스·주유소 등의 상업용 부동산에 집중되어 있어, 경기·부동산·유가·유통 구조 변화에 노출되어 있다. – 리츠 특성상 레버리지가 높고, 차입금 재조달·금리 상승기에는 이자비용 부담으로 배당여력이 줄어들 수 있다. – 상장 이후 주가가 공모가 근처 박스권에 머물며, 배당수익률 외 자본차익 측면에서는 아직 뚜렷한 성과를 보여주지 못했다. – 상장 이력이 짧고, 해외 자산·통화 분산이 없어 글로벌 리츠 대비 분산 효과가 제한적이다. – 일부 분기 실적에서 회계상 순손실·이익 변동성이 커 PER 지표가 왜곡되고, 투자자 이해가 어렵다는 점도 약점이다. |
| 기회 (Opportunities) | – 금리 인하 사이클 진입·국내 리츠 시장 회복 시, 배당수익률 5%+를 유지한 채 PBR이 1배 이상으로 리레이팅될 여지가 있다. – SK그룹 내 추가 오피스·물류·데이터센터·주유소 자산 편입을 통해 규모의 경제·자산 다변화를 이룰 수 있다. – ESG 관점에서 친환경·에너지 효율화 리모델링·리노베이션을 진행할 경우, 장기 운영비 절감·입주자 선호 개선이 가능하다. – 리츠 시장 제도 개선(세제·규제 완화, 퇴직연금·기관 투자 확대 등)이 이루어지면 자금 유입 증가로 밸류에이션 개선을 기대할 수 있다. – 분기 배당·안정적 인컴 특성을 활용해 고령화·은퇴자 자금 수요를 흡수하는 인컴형 상품으로 자리매김할 수 있다. |
| 위협 (Threats) | – 금리 고착 또는 추가 상승 시, 리츠 배당수익률이 채권·예금 대비 매력이 떨어지면서 주가 디스카운트가 장기간 지속될 수 있다. – 상업용 부동산 경기 악화, 오피스 공실률 상승, 주유소 수요 감소(전기차 확산·유가 변동)는 임대수익·자산가치에 부정적이다. – 부동산 규제·세제 강화, 리츠 제도 변경, 레버리지 규제 등 정책 리스크도 상존한다. – SK그룹 자체의 신용도·사업 구조 변화, 주유소 네트워크 구조조정 등 그룹 차원의 전략 변화가 리츠 자산·임대구조에 영향을 줄 수 있다. – 리츠 시장의 유동성 축소와 투자 심리 악화 시, 기초자산이 우량해도 주가·PBR이 장기간 저평가 구간에 머물 위험이 있다. |
■ 최근 공시•이슈•ESG
- 최근 분기 공시에서 일부 분기 실적 적자(평가손실·금융비용 영향)로 YoY·QoQ 실적 변동성이 크게 나타났다.
- 분기 배당은 66~71원 구간에서 지급되고 있으며, 2025년 1분기 70원, 이후 66원 예정 등 일정 수준을 유지 중이다.
- 공식 홈페이지에서는 “국내 최대 자산규모 5.3조, 리츠 중 최고 수준의 AA- 신용등급”과 ESG 관련 에너지 효율·친환경 관리 방향성이 제시돼 있다.
■ 차트 기술적 분석
- 알파스퀘어·딥서치 기준으로 SK리츠 주가는 상장 이후 5,000원 공모가 근처에서 4,000원대 중반~6,000원 초반 사이 박스권을 형성해 왔다.
- 52주 범위는 4,440~5,890원이며, 2026년 초 현재 5,800원 안팎에서 거래 중이다.
- 240일·120일선은 2023~2024년 금리 고점·리츠 디스카운트 구간에서 하락 후, 2025년부터는 5,000원대를 중심으로 완만한 우상향·횡보 패턴.
- 수급은 개인 비중이 높고, 일부 기관·연기금·장기 배당 투자자가 포진해 있으나, 대형 배당주 대비 유동성은 제한적이다.
■ 향후 1년 주가 시나리오
| 시나리오 | 조건 | 예상 주가 범위(원) | 확률(추정) |
|---|---|---|---|
| 상승 | 기준금리 인하·리츠 센티먼트 회복, 배당 5%+ 유지, 추가 자산 편입 | 6,200 ~ 7,200 | 약 30% |
| 중립 | 금리 정체, 배당 안정, 큰 이벤트 없음, 박스권 지속 | 5,000 ~ 6,200 | 약 50% |
| 하락 | 금리 재상승·부동산 우려, 실적·배당 축소 우려 | 4,000 ~ 5,000 | 약 20% |
■ 투자전략 제안
- 보수적 전략
- 배당수익률 6% 이상(PBR 0.8배 이하, 대략 5,000원 이하 구간)에서 2~3회 분할 매수, 전체 포트폴리오 5% 이내 비중 권장.
- 리츠·부동산 자산 합산 비중은 전체의 20% 이내로 제한.
- 적극적 전략
- 금리 인하·리츠 섹터 강세 초기, 4,500~5,000원 박스 하단에서 공격적 분할 매수 후 배당+PBR 리레이팅을 노리는 전략.
- 매도·리스크 관리
- PBR 1.1배 이상·배당수익률 4% 이하 구간(6,800원 이상)을 과열 구간으로 보고, 30~50% 분할 매도.
- 금리·부동산 리스크가 현실화되어 배당 축소 가능성이 커질 경우, 장기 이평선 이탈 구간에서 비중 축소·손절 고려.
■ 단기•중기•장기 모멘텀 & 리스크
- 단기(3개월): 분기 실적·배당 공시, 금리·리츠 섹터 분위기, 공실·임대료 동향.
- 중기(1년): 금리 방향성, 추가 자산 편입·리파이낸싱 조건, 배당 안정성.
- 장기(3년+): 국내 리츠 제도·세제 개선 여부, 상업용 부동산 구조 변화, SK그룹 자산 편입·전략 변화, 금리·부동산 장기 사이클.
핵심 리스크는 금리 고착·상업용 부동산 약세, SK계열 자산 구조 변화, 리츠 시장 유동성 축소다.
■ 향후 2~3년 손익 시뮬레이션
| 구분 | 보수적 시나리오 | 기준 시나리오 | 낙관적 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 임대료 인상 제한, 자산 확대 미미 | 임대료 소폭 인상, 일부 자산 추가 편입 | 임대료·점유율 개선, 자산 확장 |
| 영업이익 | 이자비용 부담으로 정체 | 안정적 유지, 소폭 성장 | 레버리지 효율화로 개선 |
| 추정 PER | 회계 왜곡 지속(지표 의미 낮음) | – | – |
| 목표주가 | 4,800 ~ 5,600원 | 5,600 ~ 6,400원 | 6,400 ~ 7,200원 |
※ 2~3년 수익률은 보수적으로 “배당만으로 연 5~6% 방어”, 기준으로 “배당+소폭 자본차익 합산 연 6~8%”, 낙관적으로는 “배당+PBR 리레이팅 포함 연 8~12%” 정도를 상정할 수 있다.
■ 체크리스트
- SK리츠 IR·사업보고서에서 SK서린빌딩·주유소 등 자산 구성과 임대·마스터리스 조건을 직접 확인했는가?
- 2021~2024년 분기별 배당금(66~71원)·연간 배당수익률·주가 수준을 K5·Investing 자료로 점검했는가?
- 현재 금리 수준과 향후 1~2년 금리 전망을 고려했을 때, SK리츠 배당수익률이 채권·예금 대비 충분히 매력적인지 비교했는가?
- 리츠·부동산 자산 비중이 본인 전체 포트폴리오에서 과도하지 않은지, 부동산·금리 사이클 리스크를 감내할 수 있는지 점검했는가?
■ FAQ
Q1. SK리츠는 어떤 리츠인가요?
SK서린빌딩과 SK에너지 주유소, 일부 물류·오피스 자산에 투자해 임대수익을 배당하는 오피스·리테일 중심 리츠다.
Q2. 배당수익률은 어느 정도인가요?
최근 분기당 66~70원 수준을 배당하고 있으며, 현재 주가 기준 연 배당수익률은 약 5% 내외다.
Q3. 재무건전성은 안전한 편인가요?
자산 5.3조 원, AA- 신용등급, 리츠 특유의 레버리지 구조를 감안하면 국내 리츠 중 상위권 안정성을 보유한 편이다.
Q4. 주가가 잘 안 가는 이유는 무엇인가요?
금리 고점과 리츠 섹터 전반 디스카운트, 상업용 부동산 우려, 성장성 한계 등으로 PBR·주가가 박스권에 묶여 있기 때문이다.
Q5. 어떤 투자자에게 적합한가요?
단기 시세 차익보다는, 금리·부동산 사이클을 길게 보면서 분기 배당 5% 안팎을 안정적으로 받으려는 인컴·배당 지향 투자자에게 더 적합하다.
- 25.06 : 484.99억원 규모 제3자배정 유상증자 결정 → 채무상환자금
- 21.12 : 안정성, 성장성, 배당수익률 3요소 모두 좋다