한화리츠(451800) : 위탁관리부동산투자회사, 국내 오피스리츠 1위

▶ 사업 구조와 수익모델

한화리츠의 매출은 보유 오피스 자산에서 발생하는 임대료 수익과 관리수익이 대부분을 차지하며, 2023.11~2024.04(제5기) 기준 영업수익 228억원 중 임대·관리수익이 98% 이상을 구성한다. 임대료는 장기 확정 임대차계약을 기반으로 하되, 일부 계약에는 주기적 임대료 인상(스텝업) 조항이 포함되어 있어 인플레이션 및 금리 환경에 따른 임대료 재조정 여지도 존재한다.

매출의 상당 부분은 한화손해보험과 한화생명/한화생명금융서비스, 한화투자증권 등 계열사 거래에서 발생하며, 제5기 기준 한화손해보험과 계열사 관리수익·임대료 비중이 합산 약 50% 이상, 기타 계열사와 외부 임차인을 포함하면 그룹 임차 비중이 약 70% 이상에 이른다. 이러한 스폰서 리츠 구조는 안정적인 임대료 회수와 낮은 공실률에 기여하지만, 한화그룹의 신용도와 계열사 오피스 수요에 대한 의존도를 높이는 요인이기도 하다.

▶ 국내·해외 매출 비중

한화리츠는 국내 오피스 자산만 보유하고 있어 매출 전부가 국내에서 발생하며, 해외 자산이나 해외 임차인은 존재하지 않는다. 국내 매출의 상당 부분이 수도권(서울·경기) 오피스에서 발생해 서울 여의도·노원, 경기 평촌·중동·구리 등 핵심 상권·베드타운을 기반으로 한 내수 오피스 수요에 직접 노출되어 있다.

▶ 경쟁사 비교

국내 상장 리츠 전체 시가총액은 2026년 2월 기준 약 10조원으로, SK리츠·롯데리츠·ESR켄달스퀘어리츠 3개 종목만 시총 1조원 이상을 기록하고 있다. 한화리츠는 2025년 말 기준 시가총액 약 7,364억원으로 국내 오피스 리츠 가운데 1위 규모로 평가되며, 전체 상장리츠 중에서도 상위권에 위치한다.

글로벌 오피스 REIT 시장에서는 미국의 Boston Properties(BXP), Digital Realty, Alexandria 등 대형 상장 리츠가 수십억 달러의 시가총액을 바탕으로 주요 도심 오피스·데이터센터를 보유하고 있으며, 북미·일본·유럽을 중심으로 오피스 REIT 산업이 형성되어 있다. 이들 글로벌 REIT는 광범위한 지역·섹터 분산과 다양한 자금조달 수단을 바탕으로 장기 임대계약과 ESG 경영을 강화하고 있어, 단일 국가·오피스에 집중된 국내 리츠와는 규모와 다각화 측면에서 차별화된다.

▶ 성장전략·리스크 요인

한화리츠는 계열사 오피스 자산에 대한 우선매수협상권을 바탕으로 한 단계 대형화를 핵심 성장 전략으로 제시하고 있으며, 한화생명·한화손해보험이 보유한 여의도 63빌딩 및 서초·중구 소재 금융센터 등 약 2.5조원 규모의 자산에 대해 단계적 편입을 추진 중이다. 2024년에는 장교동 한화빌딩을 8,080억원에 매입하면서 자산 규모를 크게 확대했고, 2026년에는 첫 외부 자산인 ‘이마트타워’ 편입을 위한 임시주총을 소집하며 계열 자산 중심 구조에서 한 발 더 나아가고 있다.

다만 장교동 한화빌딩의 매입 과정에서 전자단기사채와 대출을 활용한 레버리지 비중이 높아지며, 매입 당시 대출 이자율이 해당 건물의 임대수익률(연임대료율 3.36%)보다 높은 4%대 중후반 수준으로 지적된 바 있다. 또한 2024년 대규모 유상증자(기존 주식 수 대비 약 154%) 과정에서 발행가 하락과 DPS 희석 우려가 제기되며 주가가 단기 급락했고, 이 과정에서 누적 결손금이 발생하는 등 주주 신뢰에 부담 요인이 생겼다.

▶ 최근 3개 기 재무제표 변동

3개 기간 동안 자산총계는 7,100억원 안팎에서 안정적으로 유지되고 있으며, 투자부동산 비중이 자산의 대부분을 차지한다. 부채총계는 3,650억→3,754억원으로 소폭 증가했는데, 장기차입금과 임대보증금 증가에 따른 것으로 차입금 구조조정과 신규 자산 편입에 따른 영향으로 해석된다.

자본총계는 배당과 자본잉여금의 이익잉여금 전입·배당으로 인해 3,515억→3,371억원으로 소폭 감소했지만, 자기자본이 여전히 3,300억원 이상 유지되고 있어 레버리지 비율은 리츠 업종 평균 내 안정 구간으로 평가된다.

▶ 주요 재무비율

제5기 기준 영업수익 228억 원, 영업이익 130억 원, 당기순이익 32억 원으로 영업이익률은 약 57%, 순이익률은 약 14% 수준이다. 같은 기간 자본총계 3,371억 원, 순이익 32억 원 기준 단순 연환산 ROE는 약 2% 중반 수준으로, 배당 위주의 리츠 특성과 배당가능이익 90% 이상을 배당하는 구조를 감안하면 자기자본이익률이 높게 나타나지는 않는다.

자본조달비율(순차입금/총자본)은 2024년 4월 말 기준 48.2%로, 전기 47.1% 대비 소폭 상승했으나 여전히 50% 이하 수준을 유지하고 있다. 차입금은 3,372억 원, 현금 및 단기금융상품은 240억 원 수준이며, 순차입금은 약 3,133억 원으로 투자부동산 가치 대비로는 중간 수준의 레버리지로 볼 수 있다.

▶ 재무건전성 평가

한화리츠는 2023년 6월 NICE신용평가와 한국신용평가로부터 기업신용등급 A+/Stable을 부여받았고, 일부 담보부채권은 AA- 등급으로 평가되는 등 우량한 크레딧을 확보하고 있다. 2025년 하반기 약 7,700억원 규모의 리파이낸싱을 통해 차입금 금리를 99bp 낮추며 연간 약 71억원의 현금흐름 개선 효과를 확보한 점도 재무구조 안정성에 긍정적으로 작용한다.

다만 2024년 대규모 유상증자와 장교동 한화빌딩 편입 과정에서 단기적으로 이자비용이 급증하고, 2024년 7월 말 기준 누적 결손금 약 98억원이 발생하는 등 배당 여력에 일시적 부담을 준 점은 유념할 필요가 있다. 리파이낸싱과 자산 가치 상승이 본격적으로 반영되기 전까지는 배당성향이 높게 유지될 수 있어, 장기적 관점에서 차입 구조와 금리 환경을 함께 점검해야 하는 구간이다.

▶ 배당 구조와 정책

한화리츠는 부동산투자회사법상 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우 해당 금액을 과세소득에서 공제받을 수 있어, 이익준비금 적립 의무가 없고 감가상각비 범위 내에서 초과배당도 가능하다. 실제로 이익잉여금처분계산서 상 제4·5기 모두 배당금이 당기순이익을 상회하는 구조로, 자본잉여금 이입 등을 통해 배당가능이익을 확대한 뒤 배당을 실시하고 있다.

상장 이후 4월·10월 결산 기준 반기 배당을 실시하고 있으며, 2023년과 2024년에는 각각 연 2회 현금배당을 실시해 투자자에게 정기적인 현금흐름을 제공했다. 배당금 지급은 정기주주총회 또는 이익잉여금처분계산서 승인일로부터 1개월 내에 이뤄지는 것으로 공시되어 있다.

▶ 최근 배당 내역 (상장 이후)

2023~2024년 평균 연환산 배당수익률은 약 6.5~7% 수준으로, 동 기간 국내 리츠 평균 배당수익률과 비교해도 경쟁력 있는 배당 수준으로 평가된다. 다만 2025년 들어 대규모 유상증자와 장교동 한화빌딩 편입에 따른 DPS 270원 수준은 전년 315원 대비 약 14% 감소한 수준으로, 성장 과정에서 단기적인 배당 희석은 피하기 어렵다는 점도 확인되었다.

▶ 자사주 매입 및 기타 주주환원

사업보고서 및 공시 기준 한화리츠는 자기주식 취득·처분 내역이 없으며, 주가 방어를 위한 자사주 매입 프로그램은 운영하지 않고 있다. 주주환원은 사실상 정기 배당과 추가 자산 편입을 통한 NAV 증대, 리파이낸싱을 통한 이자비용 절감으로 간접적으로 이뤄지는 구조다.

▶ 국내외 리츠 시장 규모와 성장성

국내 리츠 시장은 2002년 총자산 5,584억원에서 2024년 4월 기준 373개 리츠·총자산 96.79조원으로 성장했으며, 이 중 상장리츠는 23개·자산 16.01조원 수준으로 집계된다. 2018년 이후 공모 상장리츠가 본격적으로 늘어나면서 개인 투자자의 리츠 접근성이 확대되었고, DC·IRP 등 퇴직연금 자금의 상장리츠 투자 허용도 시장 성장에 기여하고 있다.

글로벌 REIT 시장은 2024년 기준 1조 달러 이상 규모로 추산되며, 2025~2030년 연평균 3% 내외 성장이 전망되는 등 중장기적으로 안정적인 성장세가 예상된다. 특히 북미와 아시아·태평양 지역이 성장을 주도하며, 산업·물류·데이터센터 리츠가 상대적으로 높은 성장성을 보이고 있는 반면 오피스 리츠는 원격근무 확산과 도시 구조 변화로 구조적 도전에 직면해 있다는 평가다.

▶ 경기·금리·환율·원자재 민감도

리츠의 수익성과 주가는 금리 수준과 부동산 경기, 임대료 및 공실률 변화에 크게 영향을 받는다. 한화리츠는 자산 대부분이 원화 표시 국내 오피스이고, 차입금도 원화 위주이기 때문에 환율 변동보다는 국내 기준금리와 회사채·대출 금리 수준에 직접적으로 노출되어 있다.biz.chosun+2

장교동 한화빌딩 인수 당시 대출 금리가 연 4.5~4.75% 수준으로 추정되는 반면, 해당 자산의 연임대료율은 3.36%에 불과해 단기적으로 이자비용이 임대수익률을 상회하는 구조가 형성되었다. 다만 2025년 하반기 7,700억원 규모 리파이낸싱을 통해 평균 차입금리를 99bp 낮추며 연간 약 71억원의 현금흐름 개선을 이뤄, 향후 금리 인하 국면에서는 차입 비용 감소와 자산 가치 상승 두 가지 효과를 동시에 기대할 수 있다.

▶ 규제·정책 이슈

부동산투자회사법 개정과 퇴직연금 투자규정 완화로 공모 상장리츠에 대한 규제는 과거 대비 완화되는 추세이며, 정부의 리츠 활성화 정책과 배당소득 분리과세(5천만원 한도·3년 이상 보유 시 9% 세율) 등 세제 혜택은 장기 투자자에게 우호적인 환경을 조성하고 있다. 반면 부동산 PF 규제 강화와 상업용 부동산 가치 조정, 오피스 수요 구조 변화(원격근무·GA 영업망 확대·GTX 개통 등)는 중장기적으로 오피스 리츠의 공실률·임대료 수준에 영향을 줄 수 있는 변수로 지목된다.

▶ 최근 1~2년 주요 이슈와 투자 계획

2024년 하반기 한화리츠는 장교동 한화빌딩을 8,080억원에 매입하며 기존 자산과 비슷한 규모의 신규 자산을 편입해 포트폴리오를 크게 확대했고, 이 과정에서 전자단기사채 4,500억원 발행과 4,216억원 대출을 통해 자금을 조달했다. 이후에는 유상증자를 통해 전단채 일부를 상환하고, 7,700억원 규모 리파이낸싱을 완료해 차입 구조를 장기·변동금리 병행 구조로 재편했다.

2025년 11월 리츠 투자간담회와 언론 인터뷰에서 한화리츠는 재무구조 개선 완료와 포트폴리오 다변화를 핵심 과제로 제시하며, 호텔·물류 섹터 자산 편입을 통한 섹터 다변화 계획도 언급했다. 2026년 4월에는 이마트타워 신규 자산 편입을 위한 임시주주총회 소집 공시를 내고, 신영·삼성·대신 등 증권사 리포트에서 목표주가 5,700~6,200원과 ‘매수(BUY)’ 의견이 제시되었다.

▶ 회계 투명성과 감사 의견

한화리츠는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 개별 재무제표를 작성하고 있으며, 사업보고서에 첨부된 감사보고서 기준 외부감사인으로부터 적정 의견을 받고 있다. 재무제표 주석에서 투자부동산의 공정가치 평가, 금융자산·부채의 공정가치 및 자본조달비율, 리스크 관리 체계(시장위험·신용위험·유동성위험)를 상세히 공시하고 있어 회계 투명성 측면에서는 업계 평균 이상 수준으로 평가할 수 있다.

▶ ESG(환경·사회·지배구조) 현황

한화리츠 자체의 별도 ESG 등급은 아직 제한적으로 공개되어 있으나, 스폰서 그룹인 한화와 한화투자증권·한화생명 등은 ESG 위원회 설치와 ESG 전략 체계를 통해 친환경 금융 확대·사회적 책임경영·투명한 지배구조 강화 등을 추진하고 있다. 일부 기사와 리포트에서는 한화리츠가 ESG 경영을 강조하며 지속 가능한 투자 방향성을 표방하고 있다는 평가가 있으나, 구체적인 탄소배출·에너지 효율 지표 및 그린빌딩 인증 데이터는 아직 공시 수준이 제한적이다.

▶ 최근 3년 주가 흐름과 변곡점

한화리츠는 2023년 3월 상장 첫날 공모가 5,000원 대비 2% 낮은 4,900원에 시초가를 형성한 후, 장중 8% 이상 하락한 4,505원까지 밀리며 다소 부진한 출발을 했다. 이후 금리 고점 구간과 유상증자 발표 영향으로 2024년 9월까지 주가가 3,700원대까지 하락했으나, 대규모 리파이낸싱 기대와 금리 인하 기대감이 부각되면서 2025년 하반기부터 점진적인 반등세를 보였다.

2025년 말 기준 한화리츠의 1년 수익률은 약 19%로 국내 리츠 중 상위권을 기록했으며, 2026년 4월에는 52주 최저 3,745원 대비 68% 이상 상승한 6,300원대에서 거래되며 52주 신고가를 경신했다. 2026년 4월 16~21일 사이에는 5,700~6,100원 구간에서 거래되며 단기 과열 논란과 함께 차익 실현 매물도 일부 출회되고 있다.

▶ 이동평균선·추세와 수급 패턴

기술적 분석 자료에 따르면 한화리츠는 2026년 3월 말부터 단기·중기 모두 상승 추세로 전환되어 5거래일 연속 상승, 20거래일 기준으로도 5,050원에서 5,500원으로 꾸준히 상승하는 패턴을 보였다. 단기 지지선은 5,200~5,300원, 단기 저항선은 5,600~5,700원으로 분석되며, 5,300원~5,370원 지지선 유지 여부가 중요하다는 의견이 제시된다.

기관·외국인 수급 측면에서도 2026년 3~4월 한화리츠에 대한 매수 비중이 확대되는 양상이 관찰되며, 특히 미래에셋자산운용이 2026년 3~4월 장내 매수와 대량보유상황보고서를 통해 지분을 24% 이상으로 확대한 점은 중장기 수급 안정성 측면에서 긍정적으로 평가된다. 다만 단기간 주가가 52주 최저 대비 60% 이상 급등한 만큼, 일부 구간에서는 차익 실현 매물과 변동성 확대를 동반한 조정 가능성이 상존한다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.

▶ 2~3년 투자수익률(배당 포함)

현재 6,000원 전후 진입 시 보수적 시나리오에서는 -10% 내외의 하방, 기준 시나리오에서는 0~+20% 수준의 총수익(배당 포함), 낙관적 시나리오에서는 20~40% 수준의 총수익을 기대할 수 있는 구조로 요약할 수 있다. 다만 이는 금리와 부동산 시장 사이클, 추가 자산 편입·유상증자 여부, 배당 정책의 실제 실행 등을 감안해야 하는 가정 기반 시나리오다.

한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 4개 사옥(평촌·중동·노원·구리)을 기초자산으로 하는 스폰서 오피스 리츠로, 2022년 5월 설립 후 2023년 3월 27일 유가증권시장(코스피)에 상장했다. 회사명은 ‘한화위탁관리부동산투자회사 주식회사’이며, 부동산투자회사법에 따라 부동산 임대 및 관련 자산 운용 수익을 배당하는 것을 목적으로 한다.

제5기(2023.11~2024.04) 기준 자산총계는 약 7,125억원, 자본총계는 약 3,371억원이며, 투자부동산 장부가액은 약 6,859억원으로 대부분이 오피스 자산에 투자되어 있다. 주요 임차인은 한화생명보험, 한화손해보험, 한화생명금융서비스, 한화투자증권 등 한화그룹 계열사로, 계열사 임대 비중이 70% 이상을 차지해 장기 임대계약 기반의 안정적인 현금흐름이 강점으로 평가된다.

국내 리츠 시장은 2002년 자산 5,584억원에서 2024년 4월 기준 총 96.79조원, 상장리츠 23개·자산 16.01조원 규모로 성장했으며, 한화리츠는 오피스 상장리츠 가운데 시가총액 상위권을 차지하는 리츠로 자리 잡았다. 2025년에는 대규모 리파이낸싱과 장교동 한화빌딩 편입을 통해 자산 규모와 재무 안정성을 동시에 강화했고, 2026년에는 첫 외부 자산인 ‘이마트타워’ 편입 추진으로 포트폴리오 다변화에 속도를 내고 있다.